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专访孙大海:济南房价不会大涨大跌,在相当长时期内将保持稳定
孙大海博士作为济南房地产界知名学者,从其自身的从业经历上为济南的房地产市场解读出一个清晰的轮廓。
专家评楼  2019-09-25 15:47
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孙大海博士作为济南房地产界知名学者,从其自身的从业经历上为济南的房地产市场解读出一个清晰的轮廓。

子木

近日,国家统计局公布了2019年8月份全国70大中城市的房价指数,济南新建商品住宅销售价格指数在连涨17个月后环比出现下跌。针对这一现象,有些人认为这是房地产市场深入调控的必然结果,有些人则认为数据被过度解读。

房地产市场发展至今,尤其是房改20余年以来,作为济南这座城市发展的见证者,中国房地产报有幸采访到了山东财经大学、山东省房地产业发展研究中心的副主任孙大海博士。孙大海博士作为济南房地产界知名学者,从其自身的从业经历上为济南的房地产市场解读出一个清晰的轮廓。

城市扩容,发展的不仅是房地产

在人类宏大的“造城”历史上,房地产的发展被广泛认为起着举足轻重的作用。自1998年建立房地产市场之后,中国的房地产发展既加快了城市建设的进程、规模和质量,也不断改善了人居环境,就济南而言,20多年的城市发展只是沧海一粟,但对于从业多年的孙大海来说,有着自身独特的见解。

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自1998年建立房地产市场以来,孙大海认为,最直观的感受就是居住质量的提升方面,同时住房环境也变得越来越好。从早期套均面积103-113平方米左右的住房发展到今天套均面积120-122平方米,单从面积上住房质量就得到了很大提升。另外,从功能上来看,刚需产品也在不断变化,从两居室到小三居房的转变,恰好也是随着人口结构、家庭的需求的变化产生的。与此同时,现在很多新建小区的绿化、规划都非常完善,社区的管理水平和服务水平都得到了长足的发展。

其次,就是社会配套对于居住功能的提升也带来了很多促进的作用。作为“堵城”排行榜中经常榜上有名的济南,在高架桥、快速路、地铁等立体环网式公共交通设施逐渐成熟后,这样的交通结构也为市民的居住生活带来新的发展。城市的空间虽然随着交通格局不断扩容,但市民的居住生活却越来越方便。

此外,孙大海认为城市的变化不仅在住房方面,还涵盖了产业等发展链条。济南这座城市自2000年后发生了巨变,举个最简单的例子,在2000年前,济南著名的企业三联家电,二环以外不送货。如今,二环东路与经十路交界处已然成为济南高品质居住区。济南的城市发展向东已经跨过唐冶和孙村,向西已经发展到西客站,向北打造的先行区也是一个高层次、大手笔的构想。对于济南这座城市来说,几千年来首次跨过黄河,不仅在住房方面,在产业发展和城市整体提升上都是未来发展的目标。

“房住不炒”,仍是未来首要任务

在济南这座城市发展取得巨大成就的同时,也伴随着一些矛盾的产生。虽然房地产行业为城市的发展做出了不可磨灭的贡献,但在未来的发展中,仍有很多艰巨的任务是房地产行业不得不面对的问题。

从当前来看,孙大海认为“房住不炒”仍是房地产市场的主基调。“以人民为中心”,让老百姓“住有所居”是全国房地产市场面临的问题。在住房质量不断提升的过程中,如何实现房地产市场平稳健康的发展,这是对房地产从业者提出的要求,也是这部分群体必须承担的历史责任和使命,这些都需要全社会共同努力来实现。就济南而言,当前政府一直按照中央的部署在推进“一城一策”和住房发展规划的核心工作,包括济南市也已经获批租赁试点城市,这些举措将对城市的发展起到决定性作用。

从“一城一策”的研究体系来看,大家关心的首要问题就是房价。在政策不断深入实施下,孙大海称,“济南的房地产市场将在一个相对比较长的时期维持稳定的局面,房价不会大涨也不会大跌。到年底开发商可能会有回笼资金的需求,对于刚需来说是一个较好的入手计划。一旦考核期过后,可能市场上的促销力度就会削弱。从当前市场行情来看,楼市整体比较平稳,大幅的、全面的房价下跌情况没有出现,也没有形成这样发展的通道。”

对于住房发展规划,孙大海表示,济南已经开启研究和制定决策。为了实现“以人民为中心” “房住不炒”的愿景,济南市政府一直在努力做这方面的工作。住房发展规划就是要实现多渠道供应,从而不断提高市民的居住质量,真正实现大家能够负担得起买得起的住房愿望。

本轮调控从2016年实施以来,一直到2018年“4.20”政策的出台,济南房地产市场的调控力度在不断加大,市场如今也已经回归了平稳状态,消化了2016年市场过热的现象。下一步通过住房发展规划,实现对改善型需求的布局。与此同时,对于首次置业的刚性需求,也将不断从绿色建筑、科技住宅等角度以及社区的综合治理方面来提升。无论是建筑还是社区的管理运营,都将提高到对美好生活追求上。

美好生活,最难解决的就是住房问题

十九大报告指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。对于美好生活,有人强调要从硬件和软件两方面来实现。硬件上房地产作为提供给人居住的场所,随着经济的发展,房子应该建得越来越好,居住条件也要越来越好。在软件方面,理想的是房价比较稳定,不会大起大落,入住后社区服务到位。孙大海认为,要想实现对美好生活的追求,事实上仍然离不开老四样——衣、食、住、行。

事实上,衣、食、行三方面在孙大海看来已经到达了较高水平,唯独住的问题还需要不断改善。

首先,在穿衣方面,即使当前社会仍有城乡二元体制的差别,但从穿衣打扮上来看,再也不像几十年前一眼能通过着装来界定和区分城里人和乡下人。其次,在饮食方面,中国不仅仅解决了14亿人的温饱问题,更是将“民以食为天”提升到很高的标准和需求。孙大海称,在上世纪八十年代下馆子是一件很奢侈的事情,如今却已习以为常,甚至还滋生出了新的外卖行业,对于食物的供给来说已经达到了很高的水平。再次,在出行方面,计划经济的时代自行车是出行的高端消费品,如今,私家车、高铁和飞机等交通出行方式已经彻底改变了我们的生活方式。

从老四样来看,实际上最难解决的就是居住问题。因为社会已经发生了很大变化,经过几代人从农村走出来,实际上就是城镇化的过程。从农村到县城,从县城到省城,再到北京、上海等国际化大都市,再到出国留学……一代代人的转变,一代代人对于住房的需求以及对住房功能变化的要求也在不断改变。在计划经济时代是要单位分房,只需要有房住;如今的住房还要强调其产权或所有权,在对房子功能的要求上已经发生了质的改变。

在追求美好生活中,孙大海指出,从住房方面有一点其实可以学习日本。在日本这个少子化的社会中,其居住体系规定了孩童和老人的住房功能需求,当前我们国家的人口老龄化问题也在不断显现,这样的住房功能需求一样摆在了面前。解决居住问题,并非房子越大越好,更重要的是要通过智能化的发展,以科技住宅、被动式房屋、绿色建筑等途径让我们的生活越来越便利。

这就要求在未来的住房问题上,不仅需要这些科技硬件来加持,还需要很多软性的服务指标,例如物业质量和综合服务等。孙大海认为,只有从这两个角度来提升居住品质,这样才能更好的实现对美好生活的追求。

此外,关乎美好生活的一个重要因素还有职住平衡。济南作为一个人口净流入城市,住房压力依然存在,同时,对于住房需求的提升也是非常迫切。“从某种程度上来看,房价上升的动力并没有完全消除。尤其是济南作为一个东西狭长的带状城市,要通过发展公共交通来缩短城市的距离,实现更多的职住平衡,在未来的产业发展和住房结构的匹配上仍需要做很多工作。”孙大海表示。(李福英)


| 中国房地产网 | 编辑:子木| 2019-09-25 15:47

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