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二代掌门携地王回归,孙河能否成为恒基新引擎
这块地最终却被一向疏离内地住宅市场的恒基兆业以高价拿下,而且来势迅猛,出手果断。
公司  2019-06-14 11:32
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这块地最终却被一向疏离内地住宅市场的恒基兆业以高价拿下,而且来势迅猛,出手果断。

| 中房报记者 唐珊珊 北京报道

睽违20年,恒基再次出现在土拍市场,却是为孙河最后一宗纯住宅地块而来。而这一天也正是李兆基正式交棒两个二代掌门人的次日。当日的土拍现场,房企巨头环伺,碧桂园、龙湖、首开、平安、中粮……毕竟,一块高端别墅云集,核心区位,不限价,不配建的纯住宅地块实在是太具有诱惑力,但限购围城下的北京市场未来会怎样,谁也没有把握,所以当日参战之人虽都想得,却也都有一把价格尺,但他们没有想到的是,这块地最终却被一向疏离内地住宅市场的恒基兆业以高价拿下,而且来势迅猛,出手果断。

“恒基的出现确实是比较意外的,虽然之前也有消息,但真看到他们出现在现场还是有点意外,他们上次出现在北京土拍市场还是在上世纪90年代。事先我们对这块地的预估价格是23亿元,也做了准备,但今年我们在拿地方面有严格限制,如果超出授权价格,问都不用问,直接弃拍。所以这次价格到27.6亿元的时候,我们直接退出了,当时一起退出的还有6家房企。恒基拿下的这个价格在我们看来有点高了。”一位当天在土拍现场参与竞拍的房企投拓部经理在接受中国房地产报记者采访时表示。

据悉,此次拿下孙河地王的背后主角正是刚接棒不久,一直负责内地业务的李家杰,这个在北京开拓市场20多年,却鲜少在媒体前露面的恒基大公子,一直以低调、佛系、醉心慈善事业形象示人,但时隔20年后的首次出手却乍现凌厉气势。此次孙河地块成交价30.2亿元,楼面价6.95万元/平方米,创下5年来该地块新高,虽然该地块不限价,但要在品牌房企云集,高端项目扎堆的孙河板块作出优质竞品,并非易事,孙河地块会成为恒基兆业内地业务的新引擎,还是泯然市场,二代掌门人是否会有不一样的打法。

携地王归来,二代掌门开启新打法

值得玩味的是,就在拿下孙河地块的前一天,一代商界枭雄李兆基宣布辞去董事局主席一职,将恒基兆业这个千亿帝国正式交棒到两个儿子手上。根据恒基地产公告显示:公司董事会主席及总经理李兆基博士因年事已高,现正式考虑退休,其两个儿子李家杰和李家诚出任公司联席主席及总经理。91岁的李兆基仍将留任为公司董事,长子李家杰将负责内地地产业务,香港的地产业务则由次子李家诚负责。此次地王之役发生在这样一个特殊的时间点,更像是给新掌门的献礼,难免让业界多了一些想象。

对于内地房地产市场的态度,第一代掌门人李兆基近几年一直是若即若离的状态,和2014年起就开始果断抛售内地物业,果断撤出的李嘉诚相比,李兆基似乎更倾向于选择疏而不离。“恒基是上世纪80年代最早进入内地的港资企业之一,从上世纪80年代参与投资广州中国大酒店,到1996年长安街上总投资达33亿元的北京恒基中心封顶。拥有雄厚经济实力和成熟操盘经验的港资企业在当时尚处在摸索阶段的内地房地产市场中如鱼得水。但从2008年后,恒基就逐渐缩减了在内地拿地的速度,把重心转向香港。”一位曾经在恒基负责上海商业项目的高管这样告诉记者。

1996年,是恒基在内地高光时刻,彼时恒基在内地已经拥有22个项目,资产估值137亿港元,也是在这一年,李兆基被评为香港首富。此后十年间,恒基又陆续在内地投资达200亿港元。但这一切在2008年戛然而止,此时李兆基对内地市场的判断是:“风云变幻”。也从此降速转向,改变打法。2013-2014年,恒基连续三年未拿地。2017年,恒基相继出售香港金龙中心、北京恒基中心后,后又将旗下广州两项目出售给了富力,并在同年出售多项非核心投资物业及酒店。

“李兆基时代,恒基在内地一直倾向于在一线城市做商业,在二三线城市做住宅,所以虽然后来有在一线城市拿地,但都是做商业项目,基本没有住宅。从操盘方式来看,恒基选择与内地企业合作拿地开发的模式,这种方式也避免了港资企业在内地发展的一些短板,而合作企业也可以从港资企业这里获得低成本资金,恒基近几年和凯德中国、龙湖、富力都有合作过,合作形式也多样化,但合作最多的应该是旭辉。”资深业内分析师陈雷这样告诉记者。

据记者梳理发现,恒基与旭辉的合作一直比较紧密,2013年,恒基两度入股旭辉,联手开发了杭州余杭恒基旭辉府、上海虹桥商务区恒基旭辉中心;2016年,双方联手合作了恒基兆业位于苏州、宜兴及长沙的相关项目;2017年,再次以成立合营企业的方式,欲共同开发位于上海黄浦区的商业项目。

 此次二代掌门上任后次日便拿下孙河纯住宅地块,是否意味着恒基的经营思路将会发生变化?对此,记者致电联系负责内地业务的李家杰先生,直至截稿前未得到回复。对于此次项目的操盘方式,一位接近旭辉的业内人士表示:“恒基在拿下这块地前曾经有跟旭辉接触过,但最终应该还是更倾向于独立操盘孙河项目。”无论是拿地性质还是操盘方式,新掌门对于内地市场的战略似乎都透出了与一代掌门不同的味道,果断、迅猛、有野心。但这似乎又与传说中笃信佛教,热爱滑雪,致力于慈善事业的李家杰有所不同。在李家杰的微博上,对于地产业务信息几乎为零,几乎所有信息都是关于慈善和救助患病儿童的信息,这也让人不由得猜测未来恒基在内地的发展是否会大不同。

孙河能否成为恒基新的引擎

据恒基兆业地产有限公司2018年中期报告,截至2018年6月30日止六个月内,集团录得收入131.42亿港元,同比增长2.03%,股东应占盈利为150.3亿港元,较去年同期130.73亿港元增加15%,每股盈利为3.42港元。李兆基交到两子手中的是一个稳健增长的恒基兆业。但是根据年报数据显示,2018年,恒基在港房产销售收入为259.49亿港元,内地仅为54.03亿港元,两者相去甚远。让内地业绩追上香港业务收入一直是李家杰的心愿,为何此次恒基要不惜高价拿下孙河地块。

“从位置环境来看,孙河位于中央别墅区板块的南端,依附温榆河森林公园,周围教育、医疗、文化等配套相对成熟,出过单价和总价最高的别墅项目。

另外,相比限竞房地块,孙河地块没有那么多限制,没有最高限价,所以也避免了“豪宅减配”的问题。另外,这块地面积共39479.049平方米,建筑控制规模43427平方米,容积率仅1.1,不用考虑“70/90”问题。

但是,孙河别墅区目前还有1537套商品住宅待签约,其中593套叠拼、361套合院,对于企业来说,竞争压力较大,所以对于企业来说如何做好产品设计很重要。目前来看,孙河新地王很大可能会规划为大叠拼或小合院,这也是孙河别墅区的主力产品。另外,今年的土地政策其实已经发生了一些改变,不限价的商品住宅地块已经卖到了第五块,这对于住宅市场来说是个好消息,也表示了政府的诚意。不限价地块的增多有助于住宅产品结构回归多元和细分,有助于高端改善置业需求的增加。如果孙河项目能够运作成功,也会为恒基内地业务带来提升。”合硕机构首席分析师郭毅表示。


| 唐珊珊 | 编辑:本站编辑| 2019-06-14 11:32

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