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洪灏:限购还在,房贷基准利率小降难刺激楼市
房贷基准利率降了。
对话CEO  2019-11-23 11:10
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房贷基准利率降了。

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 | 中房报记者 许倩 北京报道

11月20日,央行宣布5年期LPR从4.85%降到4.8%。就是说,房贷基准利率降了。

“此次5年期LPR下调,有助于维稳房地产市场预期,但实际效用有限。实际上,房贷利率还需要考虑加息基点的变化趋势,如果所加基点维持不变,LPR下降的5个基点对实际月供影响较小。”交银国际董事总经理洪灏在接受中国房地产报(微信ID:china-crb)记者采访时表示。

中国房地产报:根据最新贷款市场报价利率(LPR),1年期及5年期LPR利率均下调了5个基点,你怎么看?是否还会持续下调?

洪灏:经济下行压力仍存,逆周期调节发力。10月宏观经济数据普遍不及预期,固定资产投资处于历史低位,房地产开发投资也出现回落,销售数据下滑,进出口增速也处于较低水平。而中美贸易谈判再陷僵局,全球贸易环境再添不确定性。面对错综复杂的内外环境,中国将加大逆周期调节调节力度,为市场注入适量流动性。

另一方面, LPR跟随MLF等政策利率的下调而下调,一定程度上印证了MLF政策利率向LPR传导的机制。从央行逆回购、MLF利率的调整历史来看,政策利率的调整多为一个连续的过程,例如2017年至2018年的利率上行周期。调整一次后随即转向将是一个小概率事件。未来政策利率仍具有下行趋势,LPR也存在下调空间。不过,值得注意的是,中国超级猪周期使短期通胀前景恶化,通胀压力会在短期内限制货币政策的调整空间。

中国房地产报:在政策利率下行的大环境下,是否可以说,房贷利率也有望进入下降周期?

洪灏:此次5年期LPR虽然是首次下调,但降息5个基点的调整幅度较小,其有助于维稳房地产市场预期,但实际效用有限。实际上,房贷利率还需要考虑加息基点的变化趋势,定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。如果所加基点维持不变,LPR下降的5个基点对实际月供影响较小,节约的购房成本有限。

5年期LPR利率的调整,并非仅仅针对房贷。5年期LPR利率下降,主要作用于中长期融资成本的下降,不仅包括房贷,也包括中长期企业贷款,对于期限较长的基建贷款也形成一定导向。因此,此次5年期LPR利率的下调,应更多作用于实体经济融资成本的下降。此外,房地产调控基调难以改变;房地产市场仍将落实长效管理机制,房地产作为短期刺激经济的手段是不可取的。

中国房地产报:近期央行频频施展偏宽松的货币措施,例如将MLF利率降低5个基点、下调7天期逆回购操作利率等。经济下行压力下,预计接下来到明年,是否还会持续这种偏松的货币政策?

洪灏:“超级猪周期”下的通胀走高制约了央行短期的货币宽松力度。为了取得稳增长和高通胀间的平衡,本轮利率的调整采用“小步慢行”的方式,以保留货币政策的灵活空间。

中国房地产报:房企融资环境是否会因此得到改善?对拉动楼市需求是否也是个利好?

洪灏:“房住不炒”的背景下,房地产行业稳健发展成为当前市场的核心。5年期LPR下降5个基点将带动房贷利率小幅下降,从而带来购房成本降低,刚性需求在此基础上得以释放,或可为疲软的楼市销售带来一定的支撑。若楼市销售回暖,叠加LPR下调带来的企业融资成本的下降,房企融资环境也将有所改善。

但是,由于当前的房地产政策基调没有发生改变,仅利率调整难以大幅拉动需求。一方面,房贷利率不仅需参考LPR,也需考虑附加基点的变化。在附加基点不变的情况下,5个基点的下降对实际购房成本的影响较小。另一方面,楼市调控持续,限购措施若不放开,单一依靠LPR的小幅变动,难以大幅拉动楼市需求。房地产市场仍然以稳为主。


| 许倩 | 编辑:本站编辑| 2019-11-23 11:10

标签:洪灏
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