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一年涨幅14.2% 登上全球房价指数榜单第十 银川楼市正在发生什么?

中国房地产网

2021-03-05 13:04

银川房价涨幅每每跻身业界焦点。

银川房价涨幅每每跻身业界焦点。

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秦佳丽/发自北京

“塞上江南”银川再度“出圈”,这次凭借14.2%房价涨幅登上全球房价指数榜单第十。

2月25日,胡润研究院发布《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》显示,宁夏银川去年以14.2%的房价涨幅位居国内第一,是唯一进入全球前十的中国城市。

过去一年里,银川房价涨幅每每跻身业界焦点。在国家统计局发布的全国70城房价指数中,宁夏新房价格同比涨幅曾在7月份与8月份达到17.6%高点,环比涨幅连续3个月领涨全国。

土地市场同样热门,2020年银川47%的全国土地溢价率居于全国103城之首,仅8月26日当天,银川“拿地冠军”中海两度刷新楼面单价地王。

火热楼市引发当地“银八条”政策调控落地。2020年9月,银川市对商品房实行“限购”“限贷”“限售”政策,非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房,购房人签订商品房买卖合同2年后方可转让。

不过,从银川全年住房成交量看,当地居民购房热情难挡。银川市统计局数据显示,2020年全市商品房销售面积751.75万平方米,同比增长10.7%。“量价齐升”成为银川楼市近一年标签。

负责当地项目销售的一家头部房企销售经理沈洁(化名)告诉中国房地产报记者,各大省会城市中,银川8000元/平方米左右商品房均价相对偏低,此次可以理解为补涨;近几年银川市聚焦“去库存”,供应层面放量不大,让当地去化周期显著缩短,而宁夏境内其他县市对银川置业需求始终较大。

在同策研究院研究总监宋红卫看来,当地固定资产投资“由负转正”、头部房企进驻等因素支撑了银川楼市预期向好。他对此预判:“银川经济和居民收入增长较为稳定,房价基数不高,还有增长空间。”

量价齐升,热门板块每平方米一年上涨两千元

杨琪(化名)在一家银川本地房企任置业顾问,近一年主攻城南望远板块项目销售,她告诉记者,2019年望远板块还有每平方米三四千元的商品房,但自去年下半年开始,周边没有价格低于5000元/平方米的房子。“南绕城一公里半径内,近一年涨幅几乎都在2000元/平方米左右。”

杨琪专注的望远板块位于银川“三区两县”的永宁县,尚处全市房价低位地段;往北约20公里是热门的金凤区,安居客显示,区内以万科翡翠公园、华远旭辉江南赋等为代表的品牌房企项目,目前报价均超过1.2万元/平方米,部分项目报价达1.5万元/平方米。

“由于位于市中心,金凤区是银川房价高地,整体配套和环境比兴庆区、西夏区要优越很多。”沈洁解释到。

过去一年,金凤区内热门楼盘价格攀升同样显著。以建发枫林湾为例,最新一期报价由2020年初的8600元/平方米上涨为当前的1.1万元/平方米,一年内单价涨幅达2500元/平方米。

银川房价涨幅全貌在国家统计局公示数据中有直观呈现,2020年银川新建商品房价格一路领涨,最高点时在7月和8月同比涨幅达17.6%;环比涨幅在5月至7月分别以2.1%、1.9%、2%数值居于全国70城第一。

二手房价格涨幅旗鼓相当,截至2020年12月同比涨幅8.5%,居于全国70城第二,仅次于深圳,环比连涨已延续 32个月。

火热的房价涨势引发当地政府调控,2020年9月,被称为“银八条”的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》应运而生,明确“限售”“限购”“限贷”等调控方向。包括重点区域“限房价、竞地价”出让方式;完善差别化信贷措施,二套房以上居民家庭暂停发放商业性住房贷款;非宁夏户籍居民家庭在银川市内限购1套商品住房,购房人签订商品房买卖合同2年后方可转让。

一番靶向调控落地后,银川房价涨幅有所回落,截至2020年底,尽管仍呈现两位数涨幅,当地新房同比涨幅已由月度最高点17.6%回落到14.2%;环比涨幅也由月度最高点的2.1%回落到0.5%。

不过,当地楼市全年“量价齐升”的表现力未受影响。银川市统计局数据显示,2020年全市商品房销售面积751.75万平方米,同比增长10.7%;销售额544.14亿元,同比增长24.4%。

“‘银八条’对楼市影响肯定有,但政策没有对宁夏境内的居民购房作限制,周边县市对银川的购房需求是确实存在的。”对于去年三季度以来银川调控收紧,沈洁向记者表示,“银行信贷收紧情况每年都有,不过政策大体上不会改变,细微的调整不足以导致客户放弃购买。”

在她看来,用“补涨”定义银川次轮房价上涨更为合适。“在同类省会城市中,银川8000元/平方米的商品房均价本身比较低。”

负责兴庆区宝湖路一处项目的置业顾问告诉记者,去银川销售行情不错,其负责楼盘属于800套房源的小体量项目,没有广告宣传,近一年内已经去化了97%。“感觉疫情过后楼盘销售反而比往年火爆,疫情期间积攒了很多出不了家门的刚需客户,后期集中爆发出来,当地楼市显得火热,有些观望的客户一看,一咬牙也就买了,其实是一种连锁反应。”

供应缩量,土拍溢价率全国第一

房价上涨背后,银川近一年的“面粉”价格并不便宜。

机构数据显示,2020年,银川三区两县共计成交24宗宅住地块,出让面积1770.68亩,吸金71.1亿元,47%的平均土拍溢价率居于全国之首。其中金凤区属抢手地段,揽获了全市总成交金额的76%。

夺得最高溢价率地块的是银川本土房企宁夏中房,9月27日以6.3亿元拍得金凤区团结路南侧22号商住地块,溢价率达到82.47%;同一天被宁夏中房收入囊中还有相邻的团结路18号地块,溢价率亦达到78.42%。

拿地数量最多的是绿城,共计斥资5.29亿元在永宁县望远板块摘得5宗地块,拿地面积22.54万平方米。

拿地面积与拿地金额上,中海成为“双料冠军”,凭借21.8亿元拍得23.8万平方米地块,位居2020年银川拿地榜单第一。

过去一年里,中海在银川土地市场上出尽“风头”。仅8月26日当天,先以2.6亿元竞得位于金凤区北的15号商住地块,楼面价5010元/平方米,刷新银川楼面单价地王;仅隔6小时,又以11.5亿元竞得位于金凤区北的13地块,楼面价6794元/平方米,一天内银川楼面单价地王两度刷新。

宋红卫向记者表示,头部房企对银川市场重视程度增强,是支撑当地楼市预期向好的重要原因:“近几年重点房企陆续进入银川市场,拿地力度不断加大,比如2019年重点房企拿地销售比达到34.8%,这一比例还在提高。”

一线房企近年在银川的抢滩动作明显。继2011年前后中海、恒大首进银川,绿城、碧桂园、万科和中梁等百强房企也在2017年扎推进驻。2020年银川拿地面积排行榜上,中海、绿城、银川中房占据了前三,依次收获土地358亩、338亩、316亩;占据销售榜单前三的则是宁夏中房、万科、中海地产,销售金额依次为110亿元、60亿元、54亿元。

上述房企近年在银川的布局动作不断加码。比如,2020年8月的中期业绩会上,董事会秘书朱旭表示万科新成立西北区域事业集团,聚焦陕西、甘肃、新疆、青海、宁夏五省(自治区)。

激烈的土拍争夺战背后,银川近年楼市供应放量并不大。沈洁告诉记者:“几年前银川聚焦去库存,土地供应上有缩量。近两年银川土地供应比较比较少,新开发住宅也少,没有出现滞销的大库存情况。”

银川去库存周期直奔15.4个月的2016年,宁夏自治区出台了“房地产15条”系列调控措施,提出通过减少土地供应、加大棚户区货币化安置及扩大住房公积金覆盖范围等手段消化库存,明确到2018年底,全区商品房去库存周期控制在12个月以内。

当地楼市供应缩量,在银川市统计局公示的数据中得到印证,据统计,2020年银川全市新开工商品房面积741.81万平方米,同比下降0.9%;全市商品房竣工面积498.97万平方米,同比下降8.6%。住宅待售面积也在明显减少,截至12月底,全市商品住宅待售面积约197.81万平方米,同比下降8.4%。

记者梳理发现,银川2018年至2020年的商住用地供应面积依次为3814亩、3844亩

2295亩,土地供应缩量。另据乐居数据显示,截至2020年底,银川楼市去化周期降至4个月。

后发“补涨”,楼市增长空间预期向好

地处宁夏平原中部,西依贺兰山,黄河从市境穿过,作为古丝绸之路商贸重镇、现代意义上中蒙俄经济走廊核心城市,银川又被称作“塞上湖城”和“塞上江南”。

在宋红卫看来,银川人口流入和经济发展当地楼市未来几年预期向好。“银川市目前人口呈净流入,户籍政策比较宽松,吸引人口落户方面取得较好成绩。”他补充到,“当地产业导入方面也在不断增强,银西高铁通车对银川是一大利好,对于高铁沿线的吴中、灵武等区域购买力导入增加。”

当前的塞上江南正在经济发展上释放潜力。2020年,宁夏自治区实现的3920.55亿元地区生产总值中,银川市贡献地区生产总值1964亿元,占比达50%;全市人均生产总值85664元,高于国内人均生产总值72447元。截至2019年底,这里常住人口229.31万人,全年人口净流入4.25万人。

2020年底,,作为国内“八纵八横”高铁网重要组成部分的银西高铁开通,连接宁夏与陕西西安;银川首条快速通道——沈阳路快速通道贯通,连接京藏高速延伸段,为银川中北部经济发展提供支撑。

“同策研究院相关报告结论显示,房价结构中绝大部分都是由固定资产投资,尤其是基础设施投资组成,投资增加了,房价也就有了上涨的动力。”宋红卫告诉记者,“从投资角度来讲,银川2018年和2019年的固定资产都是负增长,直到近一年呈现正增长,投资力度在加大。”

根据银川统计局数据,当地2018年至2020年的固定资产投资增幅依次为—21.9%、—6.2%、1.1%。固定资产投资增幅在2020年“转正”。

对于此次将银川房价涨幅列为全球TOP10的《斯维登置业·胡润2020年度全球房价指数》报告,胡润研究院方面在记者致电时回应,此次调研对象参照国家统计局的全国70城新建商品住宅销售价格指数,另选择最受中国高净值人群关注的内地以外置业地区109个城市作为调研对象。

该报告显示,2020年上榜的中国城市还包括唐山、徐州、西宁、济宁、惠州和锦州,而2019年进入榜单前十的中国城市大理、西安、呼和浩特、贵阳、石家庄和昆明,今年均未进入TOP50。房价轮动令新一批经济潜力城市迎来“补涨”。

步入2021年,银川楼市延续了上扬态势。国家统计局显示,今年1月,银川新房价格同比涨幅13.9%,蝉联全国70城第一。另据中国房价行情网,目前银川全市新房均价7937元/平方米,二手房均价7604元/平方米。

宋红卫对此预判:“银川经济和收入增长较为稳定,房价基数不高,因此还有增长的空间。”


编辑:王春红

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标签:银川楼市
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