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2020年终盘点①:15件事读懂2020济南楼市冷与热

中国房地产网

2021-01-08 11:43

2020年之于济南楼市注定是值得记录的一年。

年初,受疫情影响,2月份济南新房市场近乎停摆,房企纷纷加码线上营销。

随着复工复产的推进,压抑的购房需求开始释放,二季度的济南楼市陆续恢复活力,并迎来了年中一波小高峰。

至下半年,济南楼市土地市场供应加快,大量住宅集中上市,供应持续走高,楼市分化加速,特惠房层出不穷……与此同时,济南老旧小区改造更上层楼,地铁1号线、2号线、3号线开通运行,轨道交通二期进入招标阶段……

回顾这一年,济南楼市在震荡中激流勇进,各大房企在应对市场变化时做出各种积极努力。在此,中国房地产网济南汇总2020年济南楼市具有代表性的热点事件,用10个关键词的记忆一起致敬这跌宕起伏的一年,记录2020年的楼市现状和思考。

一、疫情与复工

受疫情影响,2020年的开头已经在大家心中划上了重重的一笔。春节后的2月份,对于任何一个行业来说都是艰难的,房地产行业也不例外,可以说是遭受了冰封:工地停工,各售楼处关闭,楼市被按了暂停键,成交遭遇断崖式下降。

在此背景下,物业行业涌现出一批优秀的物业人,他们在疫情防控的关键时刻,恪尽职守,在平凡的岗位上默默奉献。与此同时,2020年2月21日,济南市自然资源和规划局出台了《关于做好疫情防控期间土地要素保障和规划服务工作的若干措施》,确保疫情防控和推进企业复工复产的工作部署落实到位。

点评: 物业是社区防范的“守门员”,疫情防范效果对物业公司、物业水平的检验,物业管理严格、服务细致到位的社区,安全分值更高。在加强疫情防控的同时,各大房企积极有序的推动房地产和建筑业复工复产,随着疫情得到有效控制,楼市逐渐复苏。

二、线上营销“直播卖房”

疫情之下,售楼处暂时关闭,为了破局,房地产行业加速了线上营销。济南各大房企也积极参与线上卖房,迅速开通了“网上售楼处”,掀起了一波“直播卖房”潮流,成为疫情之下售楼处暂时关闭状态下的一个重要的线上销售突围方式。

疫情逐渐消退之后,房企采取线上线下并举的双重举措,通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩。在此期间,不少房企逆势而上的实现盈利,成交数据喜人。

点评:年初线下售楼处的关闭,营销步入直播元年,线上营销成为未来趋势。它打通了以线下销售为主的房产产品与消费者之间的信息通道,加快推进线上营销模式变革,但直播卖房虽与时俱进,而线上冲动剁手的几率毕竟不大,还需引导至线下成交。

三、楼市分化

“房住不炒”稳定楼市的背景下,济南楼市新房成交情况分化加剧:价格分化、产品分化、房企分化、行业竞争分化……就2020年而言,济南楼市处于市场盘整期,高端项目与刚需项目销售出现“分化”,单价在2万元以下的刚需楼盘不断爆出降价的消息,通过促销优惠撬动购房需求,而单价2万元以上的高端住宅项目则鲜有降价情况,销售均价缓慢走高,销售走势上扬。

相比价格来说,购房者更关注品质与口碑,一方面促销项目并没赢得良好销量,另一方面价格稳定的项目迈进TOP10,楼市呈现冰火两重天格局。同时,一些定位高端的科技住宅、高精装标准项目,在相对高价下能靠产品品质吸引改善购房人群。

点评: 从市场价格区间分布来看,单价15000元/平方米以内的促销盘和20000元/平方米以上的改善盘成了市场的主流。业内人士认为,市场现象背后仍是企业和项目的分化所致,开发商的销售策略与购房客群的关注点、敏感点等相关。

四、二手房价格持续下滑

近日,贝壳研究院发布的2020年二手房市场城市榜单显示:2020年二手房房价跌幅较大的十大城市中,廊坊跌8.4%居首,青岛(-3.8%)、济南(-3.4%)紧随其后位居第二、第三。

从国家统计局公布的二手住宅销售价格指数来看,2020年的二手房成交价格只有一次同比上涨。而环比的数据就比较直观,受疫情影响,二手房一季度价格比2019年同期下降明显,而二季度之后,成交价格相比2019年同期降幅逐渐有所减小,但成交价格整体低于2019年。

点评: 2020年下半年以来,自8月至11月济南二手房价格已四连降。近几个月来,济南二手房挂牌量创下新高,成交周期陆续拉长;虽然二手房挂牌量创新高,但是房价却在默默下滑,成交量也在递减。纵观2020年济南二手房市场,业主客户成交周期均延长,二手买卖成交进行缓慢,二手市场客源增速加快。

五、促销非热销

受疫情影响,济南楼市自2020年4月起就有不少促销,尤其是到了中秋、国庆双节,各大售楼处更是铆足劲推出各种优惠。据媒体报道,2020年“十一”长假期间60多个楼盘优惠信息中,至少20个项目推出了“一口价”特惠房源,每套优惠额度从2万元到50万元不等,跨度非常大。

2020年以来,济南楼市以华润置地公元九里、文旅城、天鸿万象东方为代表的一些楼盘通过多次推盘均收获了不错的销售成绩,然而不同项目销售却有着极大的差别,诸多高价地楼盘在群雄混战中盈利空间有限。如位于彩石片区中铁城项目曾是2016年土拍的“地王”,项目开发和销售节奏一直缓慢,拿地楼面价高于13000元/平方米,推出了10900元/平方米起的促销价,处境略显尴尬。另外,唐冶片区、汉峪片区、雪山北等区域都有不少高价拿地楼盘,面临销售站岗。

点评:业内人士认为,2020年市场整体的成交量是可观的,出现销售冷热不均的现象是在行业发展中房企以及项目的分化造成的。高价地的销售难度与楼盘定价、拿地成本有一定关系;有的拿地便宜项目却因为营销策略加产品等问题,也面临销售冷淡格局。

六、量增价稳

2020年以来,在延续2019年下半年市场下行和2020年新冠疫情防控双重压力下,济南市房地产市场仍然保持平稳健康发展态势,呈现出“量增价稳”的特点,住宅销售规模大幅增长,价格保持了平稳成绩斐然。

从商品房网签看,新建商品房销售19.77万套,面积1579.60万平方米、同比增长4.11%,均价为11753.78元/平方米、同比下降1.25%。其中,住宅销售8.85万套,面积1112.11万平方米、同比增长10.31%,均价为12889.56元/平方米、同比下降1.41%。

点评:2020年新建商品住宅成交逆势增长,呈现“量增价稳”的特征,2020年全市商品住宅的套均面积达到125.92平方米,创历年新高。同时新建商品住宅刚需项目和产品的市场占有率保持稳定,改善需求强劲。

七、土地市场“四重奏”

根据统计,2020年济南市本级挂牌出让住宅+商业用地共135宗,其中住宅用地90宗,总面积3659590平方米,合计5489亩;商业用地45宗,总面积1297821平方米,合计1946亩。回顾2020年济南土地市场,竞价、流拍、终止、底价成交“四重奏”并存,可谓一波三折。

近年来,受中央和地方“稳地价”政策的影响,各大房企的拿地策略也趋于更加保守和理性,土地溢价率明显下调,底价成交地块占比开始上升,偶有土地流拍的现象发生。整体看来,2020年济南土拍市场来看底价成交为主、溢价率不高,开发商对未来市场行情日趋平稳和理性。

点评:从最近几次土拍可以看到,各地块在成交建面、溢价率、流拍等指标方面也呈现出冷热不均的情况,流量与实力兼备的地块热度依旧高涨,而相对城市外围板块、安置等配建代建地块关注程度偏低。业内人士表示,这与开发商盈利空间有关,除去土拍、建安、财务等成本外,还要看区域发展及购买力等市场因素。

八、人才新政“诚意满满”

据不完全统计,2020年全国超50个城市发布人才政策及购房补贴,在这场没有硝烟的“人才争夺战”中,济南也是诚意满满。这不仅体现在人才落户政策频出,户籍政策也不断放宽。1月1日,平阴县成为是济南首个实现“零门槛”落户的县(区);随后3月6日,商河全面放开城镇落户限制;6月1日起,济南为引进及留住人才全面放开落户限制。与此同时,发布《济南市人才购房补贴申请发放实施细则(试行)》 ,A、B、C、D类高层次人才和驻济相关单位就业的全日制博士、硕士研究生,依据条件买房可申请一次性领取购房补贴。日前济南全面放开落户限制,新落户居民平等享受各种权益。目前济南多个项目参与人才政策优惠。

点评:2020以来,济南市围绕打造引得进、留得住、干得好的“全生命周期”人才创业创新服务体系。在高层次人才方面,济南市全面落实“人才新政30条”“双创19条”,制定《济南市高层次人才分类认定办法》等一系列配套细则,形成了全方位、多层次的“1+N”人才政策体系。

九、绿色建筑

 “绿色”与“科技”已经成为当下房产圈流行的话题。近两年,济南楼市也涌现出了一批高品质绿色节能住宅项目。比较有代表性的有,金茂府的毛细管网辐射系统、地源热泵系统等独有技术,对室内温湿度、空气质量等多方面进行升级改善;济南万科多项目在装配式建筑上的持续探索,万科如园项目还获评为山东省首个钢结构商品住宅项目;银丰玖玺城也成功入选2019年济南绿色智慧住宅示范项目。

据了解,济南市新建居住建筑全面执行“75%”建筑节能标准,是全国首批居住建筑迈入75标准的城市之一,被住建部确定为公共建筑能效提升重点示范城市和第一批国家装配式建筑示范城市,也是山东省被动式超低能耗试点数量最多、建筑类型最全、最具示范性的城市。

点评:绿色,是新时代高质量发展的主旋律,也是济南住建产业转型升级的主色调。据了解,当前济南已经完成从“点绿”向“全绿”转变,正在从“浅绿”到“浓绿”过渡,开启全面建设绿色城市的新征程。

十、LPR“批量转移”

2020年是LPR转换期的一年,自3月1日起,备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换工作正式拉开帷幕;持续至8月31日,之前按照基准利率贷款的,可以在这一期间选择固定利率或者LPR浮动利率。8月25日起五大行对个人房贷统一转换为LPR,截止到12月底前若不想转换LPR,可以再切换回来,部分有房贷的人们在思考是否进行LPR转换,最终到了截止期限依然没有做出自己的选择。

点评:LPR会随着市场的利率波动而变化。回顾2020年的LPR情况,5年期以上LPR从1月份的4.85%降到2月份的4.75%,3月保持不变,4月份变成4.65%,随后的5月至12月,LPR没有任何变化,一直维持在4.65%。业内人士分析,从短期的角度来看,LPR的走势会呈现下降的趋势,这是一个可以大概率确认的事实。但是长期来看,5-10年甚至10-20年来说,没人能够确认它是否会持续处于下降通道。

十一、房屋托管“乱象环生”

据媒体公开报道,全国已发生多起房屋托管公司失联事件,2020年济南也有多起类似事件:济南怡家酒店管理有限公司、济南鲁寓商业管理有限公司、济南爱上佳酒店管理有限公司……让不少租客房主落入“套路租”陷阱,损失了月租或是押金。

据业内人士透露,房屋托管其实就是“长租公寓”,房屋托管公司“高价租进、低价租出”是为了吸引现金,在预收租金的情况下,如果房源足够多,可以获取大量的现金流,然后利用现金流进行的高收益理财远比房屋托管更加盈利。但一旦资金链条断裂,房屋托管公司只能“跑路”,给房东和租户留下一个难以收拾的烂摊子。

点评:济南相关部门注意到了房屋托管公司暴雷的风险,相关措施陆续出台。2020年7月份,济南市住建局下发了开展房地产经纪机构及住房租赁企业备案管理的通知;8月份进一步规范住房租赁行为,要求住房租赁企业将房源信息上传至济南市住房租赁综合服务平台进行房源核验,经核验后方可对外发布。9月份发布了由济南市房地产中介行业协会发出的住房租赁风险提示,提醒房东和租客谨慎选择租赁企业,警惕企业“高进低出”“长收短付”带来的风险。

十二、人脸识别

前不久,一条“济南男子躲人脸识别戴头盔看房”的视频在网上热传,关于楼盘使用人脸识别设备营销成为热点话题。据从业多年的房产中介认识介绍,济南楼盘近2年开始安装人脸识别系统,目前不少售楼处都配有人脸识别设备,主要为了区分客户来源,看他们属于渠道客户还是自然到访客户。虽然“头盔男看房”视频事后查证为摆拍,但楼盘如何规范使用人脸识别设备成为社会关注的焦点。

点评:近日,济南市公安部门有关负责人就售楼处进行视频监控、人像识别以及个人信息采集,结合我国宪法、刑法、民法典、网络安全法以及个人信息安全规范等法律法规,强调了在个人信息采集、存储、公示过程中应注意的事项。据了解,在使用人像识别以及个人信息采集前,一定要告知购房人并征得同意,采集的信息做好安全保护。

十三、老旧小区改造硕果累累

2020年根据中央计划安排,济南市改造50个老旧小区项目、605.88万平方米,涉及居民62249户。经过整治,一大批老旧小区环境得到提升、配套设施得到完善,历下区燕子山小区、市中区乐山小区整治改造后获得了“山东省人居范例奖”。在大力推进既有住宅增设电梯工作上,截至目前,全市共有1048个单元办理规划审查手续,738部电梯竣工验收合格,发放财政补助资金1.4亿元,电梯加装量连年稳居全省第一。

点评:济南按下了老旧小区改造的“快进键”,不仅重视建筑物方面的修补提升,还提出了居住环境的优化改善与服务提升,在公共停车场、民生服务设施、智慧社区等多方面专项改造,实现“面子”“里子”并重。同时开工建设既有住宅增设电梯200部,从多维度对老旧小区进行“提档升级”。

十四、轨道交通

济南曾经是中国唯一一座没有开通地铁的副省级城市,但自2015年初济南轨道交通一期规划建设获批以来,济南轨道交通1号线、3号线现已于2019年正式运营,2号线于2020年12月29日通车,推动济南正式迈入地铁时代,形成“一横两纵”的“H”型初步成网运营格局。

在2020年10月30日,国家发展和改革委员会官网发布《国家发展改革委关于山东省济南市城市轨道交通第二期建设规划(2020-2025年)的批复》,这意味着济南轨交第二期建设规划原则上得到同意。根据规划,建设3号线二期、4号线一期、6号线、7号线一期、8号线一期、9号线一期共6条线路,总里程约159.6公里,估算总投资1154.36亿元,规划期为2020~2025年。

点评:截至目前,“一横两纵”三条地铁线路的开通,济南已由“地铁时代”跨入“换乘时代”。而真正牵挂着人心是布局全城的济南二期地铁,二期地铁的6条线路将意味着济南真正迈入“大地铁时代”。

十五、新格局“十字方针”

“东强、西兴、南美、北起、中优”,盘点2020年的济南热词,这一“十字方针”无疑是热度最高的一个。时间回溯到2003年6月26日,当天召开的山东省委常委会扩大会议确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的济南城市空间布局。17年过去,济南的东、西、南、北、中已分别在“拓”“进”“控”“跨”“疏”的理念指引下发生了巨大的变化。

看似五字之差,其实蕴意万千。变化的背后,有公众可观可感的十七载城变,有城市空间布局的今非昔比,更映射出济南以更高站位、更大格局谋划推动这座城市科学发展、跨越发展、高质量发展的雄心。着眼前路,城市新格局与发展新内涵互为观照,架构着一个崭新的济南未来。

点评:打造智造济南、科创济南东部隆起带;与泰安市携手打造“大美泰山”生态共同体;加快建设黄河北岸主城区;把商河建设成为现代化新城市组团……这些举措及思路,是济南实现“东强、西兴、南美、北起、中优”城市发展新格局的重要一笔,也在加快高质量发展的大背景下济南发展的新看点、新内涵。


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